Upeka : avis sur une SCPI européenne sans frais d’entrée

Présentation de la SCPI

Upeka est une SCPI de rendement européenne lancée en 2023 et gérée par Axipit Real Estate Partners. Son positionnement est clair : proposer une SCPI diversifiée, sans frais d’entrée, avec une logique de sélection opportuniste sur plusieurs marchés immobiliers européens.

Ce qui la distingue immédiatement, c’est son modèle économique. L’absence de commission de souscription permet de placer 100 % de l’investissement dans l’immobilier, mais cette promesse s’accompagne d’une contrepartie importante : des frais de gestion plus élevés et des frais de sortie dégressifs en cas de revente avant 6 ans. C’est donc une SCPI qui mérite d’être lue au-delà du seul argument “sans frais”.

Autre élément notable : la SCPI affiche un ancrage paneuropéen et revendique une gestion active, avec une recherche d’équilibre entre rendement immédiat et résilience du portefeuille. Son objectif de taux de distribution est fixé à 5,5 % sur 8 ans, objectif non garanti.

Ce qu’il faut savoir en un coup d’œil

• SCPI de rendement à vocation européenne

• Création en 2023

• 0 % de frais d’entrée

• Gestion assurée par Axipit Real Estate Partners

• Société de gestion adossée à Catella

• Label ISR Immobilier obtenu en septembre 2024

• SCPI encore jeune, donc avec un historique limité

Société de gestion

La SCPI Upeka est pilotée par Axipit Real Estate Partners, société de gestion créée en 2021 et agréée par l’AMF le 24 mars 2021 sous le numéro GP-21000012. Axipit a été lancée pour élargir à une clientèle plus large un savoir-faire historiquement orienté vers l’investissement immobilier institutionnel.

Le point fort d’Axipit, dans le cas d’Upeka, tient surtout à son adossement au groupe Catella / Catella Aquila Asset Management. Cet ancrage donne de la crédibilité à la stratégie européenne de la SCPI : présence locale, capacité de sourcing, lecture des marchés et culture d’asset management. Pour un investisseur, ce n’est pas un détail : sur une SCPI récente, la qualité de la plateforme de gestion compte souvent autant que le patrimoine déjà constitué.

En pratique, le discours d’Axipit repose sur quatre idées fortes : approche institutionnelle, pure player immobilier, agilité, et maîtrise du risque. Sur le papier, cela colle plutôt bien au profil d’Upeka : une SCPI qui veut profiter d’un cycle immobilier chahuté pour acheter avec discipline.

Positionnement et stratégie d’investissement

La stratégie d’Upeka repose sur une promesse simple mais exigeante : aller chercher du rendement en Europe sans enfermer la SCPI dans une seule typologie d’actifs. La société de gestion met en avant une sélection fondée sur les conditions financières, le cadre fiscal, la solidité des baux et la profondeur des marchés ciblés.

Dans les faits, Upeka adopte une logique de diversification géographique et sectorielle. La SCPI n’est pas vendue comme un pur véhicule bureaux, santé ou logistique : elle cherche plutôt à combiner plusieurs moteurs de performance au sein d’un portefeuille européen. C’est une approche intéressante dans un marché où certains segments restent sous pression tandis que d’autres offrent de vraies fenêtres d’entrée.

Le véhicule assume aussi une lecture opportuniste du cycle. Dans son rapport annuel, la direction insiste sur le fait que 2024 a permis de profiter de l’ajustement des prix observé en 2023 et 2024, avec plus de 85 % du patrimoine investi hors de France à ce stade. C’est cohérent avec le positionnement affiché depuis le lancement.

Patrimoine visé et exposition

Au 31 décembre 2024, le patrimoine d’Upeka se compose de 10 immeubles représentant 22 748 m², pour une valeur d’ensemble d’environ 25,8 M€ selon le rapport annuel. La SCPI regroupe alors 879 associés pour une capitalisation de 29,2 M€.

Sur le plan géographique, la SCPI était alors exposée à l’Espagne, aux Pays-Bas et à la France, avec une dominante hors de France. La synthèse patrimoniale publiée dans le rapport annuel 2024 montre une répartition de l’ordre de 51 % en Espagne, 37 % aux Pays-Bas et 12 % en France.

Côté typologies, le portefeuille se répartit entre commerces, bureaux et logistique / locaux d’activité. Cette diversification est réelle, même si elle reste encore concentrée sur un nombre d’actifs limité, ce qui est normal pour une SCPI aussi jeune.

Un point mérite d’être souligné : au 31 décembre 2024, la SCPI affichait un TOP de 100 % et un TOF de 100 %. C’est évidemment positif, mais il faut garder en tête qu’un portefeuille en phase de constitution peut présenter de très bons taux d’occupation au départ sans que cela préjuge de la robustesse du fonds sur un cycle long.

Pour quel type d’investisseur

Upeka peut parler à un investisseur qui cherche une SCPI :

• diversifiée plutôt que monothématique

• avec une exposition européenne

• sensible au sujet des frais d’entrée

• intéressé par une SCPI récente, donc encore en construction

• prêt à investir avec un horizon long, la durée recommandée étant de 8 ans

Elle peut aussi convenir à ceux qui veulent intégrer une brique de diversification internationale dans une allocation SCPI déjà existante. L’exposition hors de France peut, selon les cas, modifier le profil fiscal des revenus, ce qui peut être un élément d’intérêt patrimonial à étudier avec son conseil habituel.

En revanche, Upeka n’est pas forcément la SCPI la plus “simple” pour un épargnant qui cherche avant tout un fonds avec un long historique, une taille déjà très importante ou une politique de frais plus classique et immédiatement lisible. Son originalité fait son attrait, mais aussi une partie de son risque perçu.

Points forts de la SCPI

Voici les atouts les plus solides d’Upeka à ce stade.

Points forts

• 0 % de frais d’entrée, ce qui change nettement la lecture du coût initial

• Stratégie européenne crédible grâce à l’adossement à Catella

• Diversification sectorielle et géographique déjà visible

• Label ISR Immobilier depuis septembre 2024

• TOF de 100 % fin 2024

• SCPI jeune, donc potentiellement capable de se positionner sur un marché encore en phase d’ajustement

Le vrai différenciant, éditorialement, reste le tandem “sans frais d’entrée + plateforme européenne”. Beaucoup de SCPI mettent en avant l’un ou l’autre. Upeka essaie d’assembler les deux dans un véhicule encore souple, avec un patrimoine qui n’est pas figé.

À cela s’ajoute une première année pleine 2024 marquée par un taux de distribution brut de fiscalité étrangère de 7,96 %, un niveau élevé qui a clairement contribué à la visibilité de la SCPI. Il faut toutefois rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Points de vigilance

C’est probablement sur cette partie qu’il faut être le plus lucide.

Points de vigilance

• SCPI récente : le recul historique reste limité

• Patrimoine encore restreint en nombre d’actifs

• Frais de gestion élevés en contrepartie du 0 % d’entrée

• Frais de sortie dégressifs avant 6 ans

• Liquidité non garantie, comme pour toute SCPI

• Rendement non garanti et dépendant du marché, de l’occupation et des arbitrages de gestion

Le point de vigilance principal n’est pas forcément la qualité du concept, mais plutôt le fait que le modèle doit encore faire ses preuves dans la durée. Une SCPI de création récente peut être très performante au démarrage, notamment si elle achète dans de bonnes conditions de marché. Mais l’enjeu, ensuite, est de démontrer sa capacité à maintenir cette qualité d’exécution à mesure que le patrimoine grossit.

Autre sujet à regarder sans naïveté : le “sans frais d’entrée” n’efface pas les frais, il les déplace. Chez Upeka, cela se traduit par une commission de gestion annuelle de 15 % HT / 18 % TTC des flux locatifs, ainsi que par une mécanique de sortie anticipée à intégrer avant toute souscription.

Tableau de synthèse

Ce qu’il faut retenir

Upeka est une SCPI qui sort du lot par son modèle sans frais d’entrée, sa diversification européenne et l’appui d’une plateforme immobilière reconnue. Sur le papier, le positionnement est cohérent, moderne, et plutôt bien calibré pour un investisseur qui ne veut pas d’une SCPI trop mono-sectorielle.

Son démarrage est sérieux, avec un portefeuille déjà structuré, une occupation élevée et une première année pleine 2024 remarquée. Mais il faut garder une lecture équilibrée : Upeka reste une SCPI jeune, avec un historique encore court, une taille encore modeste et une structure de frais qui demande d’être comprise dans son ensemble.

En résumé, Upeka n’est pas seulement une SCPI “sans frais”. C’est surtout une SCPI européenne de nouvelle génération, intéressante par son concept, mais à suivre avec attention dans la durée pour juger de la solidité de son exécution.

FAQ sur la SCPI Upeka

Qu’est-ce que la SCPI Upeka ?

Upeka est une SCPI de rendement européenne gérée par Axipit Real Estate Partners. Elle investit dans plusieurs pays et plusieurs typologies d’actifs, avec une logique de diversification et de gestion active.

Upeka Cashback et offre Parrainage ?

Pour obtenir une offre de parrainage Upeka et un potentiel cashback voici 2 des meilleures offres

• LOUVE-INVEST : SCPI : 50€ parrain + 25€ filleul + 5% cashback sélection SCPI / Assurance Vie : Frais les plus bas du marché

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Upeka est-elle une SCPI sans frais d’entrée ?

Oui, Upeka affiche 0 % de commission de souscription. En revanche, cela s’accompagne de frais de gestion plus élevés et de frais de sortie dégressifs avant 6 ans.

Qui gère la SCPI Upeka ?

La SCPI est gérée par Axipit Real Estate Partners, société agréée par l’AMF en 2021 et adossée au groupe Catella Aquila Asset Management.

Dans quels pays investit Upeka ?

Le patrimoine était investi fin 2024 en Espagne, aux Pays-Bas et en France, avec une part majoritaire hors de France.

Quels types d’actifs retrouve-t-on dans Upeka ?

Upeka détient principalement des commerces, des bureaux et des actifs de logistique / locaux d’activité.

Upeka a-t-elle le label ISR ?

Oui. Upeka est labellisée ISR Immobilier depuis septembre 2024 et classée Article 8 SFDR.

Quel est l’horizon de placement recommandé pour Upeka ?

Comme toute SCPI, Upeka s’envisage sur le long terme. La documentation met en avant une durée de détention recommandée de 8 ans.

Quels sont les principaux risques de la SCPI Upeka ?

Les principaux risques sont la perte en capital, la liquidité limitée des parts, la variation des revenus, ainsi que le risque propre à une SCPI encore jeune.

Upeka convient-elle à tous les investisseurs ?

Non, pas automatiquement. Elle peut intéresser les épargnants qui recherchent une SCPI européenne diversifiée et acceptent un véhicule encore récent. En revanche, ceux qui privilégient avant tout le recul historique ou une structure de frais plus classique regarderont aussi ses limites.